Цены на новостройки в 2016 -2017 году
+7 (812) 448-74-26 Показать телефон
>> Новостройки >> Новости рынка недвижимости >> Цены на новостройки в 2016 -2017 году

Цены на новостройки в 2016 -2017 году



Николай Кульбит, генеральный директор «Про Недвижимость» дает свой прогноз цен на новостройки:

Самый актуальный вопрос на сегодняшний момент, что будет с ценами на недвижимость. Практически каждый третий клиент, с которым мы разговариваем в нашем агентстве, говорит о том, что я не буду сейчас покупать жилье, потому что цены на недвижимость скоро начнут падать.

Основной у них аргумент, и он в принципе понятен, что все вспоминают кризис 2008 года, когда рублевые цены на недвижимость начали резко падать. И по такой логике все начинают думать, что теперь мы опять находимся в состоянии кризиса, и тоже стоит ожидать падения цен. Все ждут, что они опять упадут, чтобы купить себе недвижимость.

Динамика цен за десять лет

Для того, чтобы понять, как цены будут двигаться дальше, в идеале нужно посмотреть, что с ними происходило до этого. Берем ближайшие 10 лет: речь пойдет о 2006 годе, а сейчас у нас 2016 год. Понятно, что сейчас я говорю про первичный рынок и про среднюю стоимость квадратного метра в целом по рынку.

Тогда, в 2006 году, цена составляла 30 000 руб./кв.м. Динамика тогда была достаточно плавная, то есть цена потихонечку росла. Контрольной точкой для нас будет август 2008 года. Что происходило у нас в этот период?

С начала нулевых годов до августа 2008 года можно сказать, что это был такой развивающийся строительный рынок. Чем он был характерен? Тем, что до 2006 года у нас был период начала увеличения спроса на недвижимость. Когда увеличивается спрос, тогда, понятно, увеличивается и предложение.

То есть это как раз период становления и развития всех строительных компаний, и период появления большего предложения на рынке. В основном, конечно, это было точечное строительство. Именно в эти года стали появляться первые комплексные застройки, например, у ЛенСпецСМУ.

Экономика развивалась: предложение всегда догоняло спрос, а спрос в то время увеличивался постоянно. На контрольной точке в августе 2008 года цена составляла уже 95 000 руб./кв.м. Что потом происходило? С августа 2008 года цены рублевые начали падать. В среднем - до 75 000 руб./кв.м. И на момент 2016 года, что характерно, они вышли на ту же цену, которую мы имели в августе 2008 года – 95 000 руб./кв.м. - в среднем на первичном рынке.

Падение долларовых цен

Все бы здорово, все бы ничего: по логике уже можно себе представить, что дальше возможно некоторое падение цен. Но берем тот же самый промежуток времени по ценам в долларах. 2006 год: на тот момент - стоимость квадратного метра 1000$. К августу 2008-ого мы имеем прирост в долларовых ценах аж до 3800$ . Что мы имеем на начало 2016 года? Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке 1200$ .

Что мы видим? Фактически на ту же самую величину, на которую цена доллара выросла, на нее же она же и упала. То есть это картина по привязке к курсу доллара. Понятно, что многие могут поспорить, что мы живем в рублевой зоне, и причем тут долларовые цены. Просто долларовые цены наглядно показывают, что падение цен на недвижимость, которого все ожидают и которое должно совершиться, уже случилось.

Инфляционные изменения в строительстве

Если мы говорим про рублевые цены, то здесь мы не учитываем один такой важный момент как инфляция. 10 лет инфляции. Если мы представим инфляцию даже в районе официальной цифры 10% в год, то за 10 лет мы имеем уже как минимум ее 100%-ый прирост.

Конечно, цены на недвижимость не зависят от инфляции в прямом выражении, потому что они все же в основном реагируют на рынок, но на инфляцию абсолютно точно реагирует себестоимость строительства. То есть за этот период она увеличилась как минимум в 3-4 раза.

Область строительства в этом смысле очень сильно отличается от многих других наших отраслей, так как в ней много чего есть своего отечественного: свой цемент, своя арматура, и очень много того, что делается на внутреннем рынке, здесь же и используется. Но это дорожает также, как дорожает и все.

Продажи на грани рентабельности

Какой напрашивается вывод? Что на данный момент фактически застройщики продают жилье, при возросшей себестоимости строительства, на уровне сохранения рублевой цены такой же, как и была условно два года назад. По разным оценкам, средняя себестоимость строительства сегодня находится в районе 70 000 руб./кв.м. Это с учетом всех накладных расходов компании.

С учетом всех затрат на рекламу, которые застройщики сейчас еще больше увеличивают, скажем даже, в разы. И на многое другое также. При этом же пока они держат цены, которые есть.

То есть застройщики фактически где-то на момент «сейчас» находятся на грани рентабельности. И это как раз указывает на то, почему они продают по таким ценам, а почему не продают по ценам выше. Понятно, что одновременно с этим падает и спрос. Все равно им надо продать, чтобы поддерживать свои оборотные средства, для того, чтобы продолжать существовать.

Они готовы продавать условно на уровне себестоимости, чтобы на момент «сейчас» поддерживать компанию на плаву. Но долго такая ситуация продолжаться, понятно, не может. Плюс, надо еще понимать, что уже сейчас начинается сокращение предложения. То есть на рынок все меньше и меньше выходит новых объектов.

Это приводит к тому, что в ближайшее в перспективе, через год или два, мы получим на рынке сокращение объема предложения. Которое, с постоянно возрастающей себестоимостью, на мой взгляд, абсолютно четко показывают, что цены так или иначе, но начнут расти. Поэтому доводы некоторых клиентов, которые ждут падения цен в рублях, в данном конкретном контексте кажутся не очень убедительными.





Самое новое


Тайный покупатель. ЖК Чистый ручей от Петрострой
Тайный покупатель. Новостройки Невского района
Тайный покупатель. ЖК Приневский от ЦДС
Тайный покупатель. ЖК Ласточкино гнездо от ЛенСпецСМУ
Тайный покупатель. ЖК Сириус от Лидер Групп
Тайный покупатель. ЖК Баухаус от Баусити


Получайте на почту информацию, которую мы не имеем права размещать на сайте

1. Предупреждения о долгострое и ненадежных застройщиках

2. Советы юриста - как не попасть в неприятную ситуацию

3. Акции и скидки - только то, что действительно интересно

4. Информация о новых домах - бронируйте квартиру первым, до начала официальных продаж


Никакого спама. Обещаем. Отказаться от подписки можно всегда в один клик.

Закрыть