Двойные продажи квартир в новостройках
+7 (812) 448-74-28 Показать телефон
>> Новостройки >> Новости рынка недвижимости >> Двойные продажи квартир в новостройках

Двойные продажи квартир в новостройках



Консультация генерального директора «Про Недвижимость» Николая Кульбита:

Давайте немного поговорим о таком явлении как двойные продажи. Потому что как ни странно, но достаточно большое количество клиентов даже до сих пор обращаются к нам с таким вопросом, как избежать двойных продаж?

Чтобы говорить о двойных продажах, есть смысл немножко заглянуть в историю возникновения этого термина, откуда он вообще появился. В основе лежит механизм взаимодействия между дольщиками и застройщиками, между застройщиками и администрацией города.

«Технические» ошибки

Все это сформировалось фактически с начала 90-ых годов. На тот момент, когда это все только развивалось, абсолютно четко можно говорить, что не было специального правового поля для регулирования подобных отношений.  

Тогда еще не было автоматизированных систем у застройщиков, и все они, в принципе, пользовались бумажными квартирограммами. И иногда застройщики допускали просто элементарные технические ошибки. То есть квартиры продавались, все это заполнялось на бумажных квартирограммах, ставилась там «бронь», крестиками отмечали проданные квартиры.

В какой-то момент могло произойти расторжение, что-то куда-то не занесли, либо перепутали, и возникала такая ситуация, когда ненамеренно, но одна и та же квартира могла быть продана двум людям одновременно. Нужно понимать, что такие ситуации были неумышленными.

Нечестное привлечение денег

Вторые случаи, которые возникали достаточно часто, это ситуации, когда застройщики продавали квартиры, потом в какой-то момент у них начинал падать спрос на квартиры, но при этом стоить-то нужно продолжать, а денег на строительство не хватало. И некоторые застройщики уже намеренно шли на то, чтобы привлечь деньги для дальнейшего строительства объектов, они намеренно продавали некоторые квартиры несколько раз.

То есть смысл был очень простой. Одна и та же квартира, какая-либо ликвидная и уже проданная, выставлялась снова на продажу, люди ее покупали. У застройщика появлялись деньги, и они достраивали дома, и потом в процессе передачи квартир нередко возникали такие ситуации, которые частенько показывали по новостям, когда у одной квартиры собираются пять дольщиков, и все говорят, что это моя квартира. Потом в процессе разбирательства, в том числе и через суд, эти вопросы решались, но в итоге кто-то оказывался и без квартир.

Откровенное мошенничество

Третий случай, тоже достаточно распространенный в 90-ые годы, это ситуации конкретного, откровенного мошенничества. То есть застройщики ставили вагон, ставили заборчик и начинали привлекать средства дольщиков. Здесь они не ограничивались уже ничем: они продавали все, что люди были готовы купить. Они предлагали определенный набор квартир и продавали его.

Если одна, скажем, квартира продавалась особенно хорошо, то ее продавали 50, 20 или 10 раз. То есть сколько раз люди готовы были брать, то они столько раз и продавали. Задача была просто привлечь деньги. По новостям показывали собственника этой компании, который сидит там где-нибудь в теплых странах, попивая коктейль, и смеется над людьми, которых он обманул. Более того, он еще удачно выбрал страну, из которой его никак не выдадут.

Федеральный закон № 214

Было специально передано поручение правительству, что нужно срочно разработать закон, который бы регулировал деятельность застройщиков и дольщиков. В 2004 году соответственно этот закон разрабатывался, был принят и стал широко известен как 214 ФЗ, который вступил в силу с января 2005 года.

Все достаточно просто. Застройщик, когда разрабатывает проект конкретного жилого дома, он передает все эти квартиры, которые есть в этом доме, в Росреестр (УФРС). Затем каждый конкретный дольщик заключает с застройщиком договор, и документ отправляется в Росреестр. Там его проверяют на соответствие наличие этой квартиры по проекту и по тому, что написано в договоре, и если эта квартира не продана и есть в наличие, они ставят на нем свою отметку.

Соответственно, в тот момент, когда Росреестр поставил свою отметку, вы вступаете в правовое поле федерального закона № 214. То есть договор является заключенным с момента, когда Росреестр поставил на него свою печать. Что происходит тогда, когда в силу каких-то технических ошибок, застройщик заключил с дольщиком договор на квартиру, которая до этого была уже продана?

Сведенья поступают опять же в Росреестр, они смотрят, что квартира уже продана, и отправляют этот договор обратно застройщику. В результате такое понятие как двойные продажи сегодня просто исчезло. Потому что технически это просто невозможно сделать: договор просто не может быть заключен, если квартира была продана уже до этого.

Жилищно-строительные кооперативы

Какие ситуации теоретически возможны с двойными продажами? Они возможны только в тех случаях, когда договор на квартиру, который вы подписываете, не требует регистрации в Росреестре, например, это жилищно-строительные кооперативы. Однако, не смотря на то, что жилищно-строительные кооперативы не проходят регистрации в Росреестре, но, как показывает практика, даже в них сейчас отсутствуют двойные продажи.

По крайней мере, с момента начала действия закона 214 нам такие случаи даже неизвестны. По нашему опыту понятно, что любой застройщик, если он заинтересован в  длительной работе, в покупателях, пришел надолго сроить и продавать, то такие истории портят ему репутацию, и все стараются таких ситуаций избегать.

Поэтому вывод можно сделать один. Сегодня термин двойные продажи достаточно устаревший. Он имел место в 90-ые – в начале нулевых годов, но с начала действия закона 214, с которым мы в основном сейчас имеем дело, конечно,  фактически сейчас он уже исключен.





Самое новое


Тайный покупатель. Чистовая отделка от ЦДС
Тайный покупатель. ЖК Valo от Лемминкяйнен
Тайный покупатель. Московские ворота от ЛенСпецСМУ
Тайный покупатель. ЖК Галактика от ЛенСпецСМУ
Тайный покупатель. Чистовая отделка квартиры от ЛСР. ЖК Южная Акватория
Тайный покупатель. ЖК Золотые купола от «РосСтройИнвест»


Получайте на почту информацию, которую мы не имеем права размещать на сайте

1. Предупреждения о долгострое и ненадежных застройщиках

2. Советы юриста - как не попасть в неприятную ситуацию

3. Акции и скидки - только то, что действительно интересно

4. Информация о новых домах - бронируйте квартиру первым, до начала официальных продаж


Никакого спама. Обещаем. Отказаться от подписки можно всегда в один клик.

Закрыть